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英国租赁 | 租客恶意欠租,房东如何收回房子和租金?

疫情期间,房东损失惨重


去年YouGov曾发布了一项针对1000多名英格兰房东的在线调查,发现因为政府颁布在疫情期间禁止驱逐租客的法令,有些租客利用法律条文的保护而恶意欠租,22%的房东失去了租金收入。全国住宅业主协会(NRLA)还发现,高达19%的房东损失了多达一半的收入,这表明,去年整个行业的总损失在3.28亿英镑至4.37亿英镑之间。


禁止驱逐令已经于今年5月31日正式结束,法庭逐渐恢复正常。房东终于可以拿起法律武器,赶走恶意欠租的租客了。

另一个好消息是,英国租赁市场升温,以伦敦为例,根据Chestertons 8月发布的最新报告,伦敦对租赁物业的需求增加了19%。同时,与去年7月相比,市场上的租赁房产的数量减少了惊人的42%。伦敦很多地区都出现了“一房难求”的景象。咬着牙还了一年房贷的房东们,终于在寒冬后迎来了春天。


赶走不良租客的正确姿势


那么,如何赶走不良租客,迎接新租客?有人说:“把对方的东西全部扔出去,然后再换个锁不就行了。”然而,如果您在英国做出了这样的行为,那么您很可能不仅赶不走恶意欠租的租客,还可能赔对方一大笔钱。因此,想要在英国赶走欠租或其他违反合同的租客,需要拿起法律武器,由法庭派人去驱逐。在申请驱逐租客的过程中,房东切忌去出租房外威胁或恐吓租客。需要注意的是,以下讨论的情况仅适用于英格兰。


01 驱逐租客的第一步:发送通知


英国的驱逐通知在最多情况下使用的有两种,分别是第八条通知(Section 8)和第二十一条通知(Section 21)。如果租客违反了合同条款,例如拖欠了4个月的租金,那么房东可以向对方发送Section 8;如果房东想无理由驱逐租客,那么需要使用Section 21。因为Section 21是无理由驱逐,所以启动该通知的要求比较高。


Section 21不能被启动的最常见情况是:


没有取得HMO License

房东把房子群租给3个以上、来自不同家庭的人,但没有取得HMO license;


押金没有按规定存入第三方机构

房东没有按照政府要求,把租户的押金放在押金保护计划中;


房东不合法收费

房东向租客收取了不合法的款项,至今还没有还给租客;


没有提供政府要求文件

在租约开始时,房东没有向租客提供能源绩效证书(Energy Performance Certificate)、煤气安全证书(Gas Safety Record)和市政厅提供的《租房指南》(How to Rent Guide)等。

因此,为了能够及时赶走不良租客,房东在租约开始时,要及时把押金转入政府要求的第三方机构,并且及时向租客发送政府要求的相关文件。如果房东满足了要求,就可以向租客发送Section 21。通常情况下,房东需要提前2个月向租客发出Section 21,让对方离开出租屋。然而由于新冠疫情,在2021年6月1日之后,房东需要提前4个月向租户发出通知。如果想要向租客发送Section 8,则需要理由,如对方违反了租房合同中的条款。在2021年6月1日之后向租客发送Section 8,通知期至少为4个月。在某些情况下,通知期可以更短,例如,欠租严重,或租客有反社会行为,危害社区安全。


02 驱逐租客的第二步:向法院申请重新占有令


如果租客没有在通知指定的日期前离开,房东可以向法院申请出租屋的重新占有令(Repossession order)。


一般而言,法院受理房东的案件后,会首先规定一个“审阅日”,让法官来第一次过目所有文件材料和证据,并作出是否需要举行正式听证会的决定。


听证会主要是为了了解房东和租客两边的情况,防止偏信于一方。如果法官认为房东满足了相应要求,法官会下达一个正式的重新占有令,给租客一些时间来让他自愿搬出。


03 驱逐租客的第三步:请法院强制执行

如果租客在驱逐令规定的时间里依然拒绝搬出,那该怎么办?这个时候,房东可以让法警对拒绝离开的租客进行驱逐。需要注意的是,房东不能亲自去驱逐租客,否则可能会被起诉。驱逐行为必须由法院允许的专业人士执行。


房东如何挽回损失?

驱逐租客的过程听起来复杂且费时,但租客拖欠的租金、这过程中产生的利息、起诉到法庭产生的法律费用以及雇佣法庭执行官产生的驱逐费用,根据租约的规定和相关法律,法官一般情况下会在下达驱逐令的同时也要求租客负担这些费用。


也有很多房东选择不浪费时间,不跟恶意欠租的租客继续纠缠。在向法院申请出租屋的重新占有令时,可以在某些情况下使用法院的“加速程序”(Accelerated Procedure)。毕竟尽早赶走恶意欠租的租客,及时找到靠谱的新租客,产生新的现金流更为重要。


在英国当房东,需要注意些什么?

房东在把房子租给租客之前,需要做好合规,防止被租客找到把柄,恶意欠租或者要求房东赔偿。


英国杰昂律师事务所经常遇到赶不走租客的房东。因为房东不清楚英国法律,因而导致了高昂的时间和金钱成本。第一个案例是,房东没有及时把押金放到政府要求的第三方机构,因此无法启动Section 21驱逐租客。更坏的情况是,租客如果启动法庭程序,房东甚至面临押金数额一倍至三倍的赔偿。第二个案例是,群租房没有申请HMO执照。有一个房东把出租房的房间分租出去,但并没有申请HMO牌照。这个情况被当地的Council发现了,当地Council的工作人员告诉所有租客,他们可以要求房东赔偿12个月的房租。在接到房东求助后,英国杰昂律师事务所往往能在第一时间提供最行之有效的建议和解决方式,帮许多房东在疫情之外及时收回了房产。


除了需要满足Section21的要求外,英国杰昂律师事务所还提醒各位房东,在租房之前除了检查租客的信用记录外,还可以让对方提供担保人。如果租客出现欠租的情况,那么房东还可以去找担保人讨要房租。英国租赁市场非常国际化,很多房东可能身在海外,或者不了解英国的法律,因此导致了很多纠纷和误解。因此,在遇到租赁纠纷时,最好第一时间联系律师,最大程度保护自身权益;在遇到不理解的问题时,也不妨咨询律师,防微杜渐,防止事态严重化。如果遇到了赶不走的租客,欢迎通过微信后台、微信客服,以及邮件或电话联系我们。我们会根据您的个人处境,为您量身打造一套法律解决方案。


英国杰昂律师事务所联系方式

地址:15 Stratton Street, Mayfair London W1J 8LQ

电话:+44 (0)20 3036 0264

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