英国出台最新法案，帮助租赁产权所有人最多将租约延长990年。
一、英国房产法40年最大改革
在现行的英国房产法下，租赁产权所有人 (Leaseholder) 尽管购买了房产仍需要向拥有建筑土地的永久产权所有人支付地租。
虽然现在租期开始时大概只有几百镑，但租约规定可以使永久产权所有人有权在未来索取更高的地租。永久产权所有人 (Freeholder)可以随着时间的增加获得地租收益，然而租赁产权所有人却没有得到相当的好处。为了改善这种不公平的情况, 英国住房社区和地方政府事务部近日宣布了对租赁产权的改革法案的议案。
二、永久产权和租赁产权的区别
为了方便您的理解，我们首先简要对永久产权(Freehold),、租赁产权 (Leasehold)以及二者的区别介绍如下：
永久产权，拥有对房产以其所占土地的所有权；
租赁产权，只拥有对其房产一定期限的所有权而不拥有对房产所占土地的所有权。
永久产权租赁产权住宅年限
对土地与房屋有永久业权，没有时间限制租赁产权所有人需要跟永久产权所有人签订一份租约。租赁时间以租约为准，一般从125年，250年到999年不等租赁产权所有人可以在租约结束前向永久产权所有人申请延长租约。如没有延长, 永久产权所有人将会在租约到期时收回该房屋
地租 (Ground Rent)
不适用租赁产权所有人需要根据租约条款支付地租给永久产权所有人
物业费 (Service Charge)
不适用租赁产权所有人需要支付物业费给永久产权所有人或物业管理公司
住宅保险 (Building Insurance)
永久产权所有人需要自己购买土地、房屋保险以及室内物品保险。房屋若遭受损害如水灾与火灾, 则需要自己通过保险索赔或自费进行维修租赁产权所有人不需要单独购买此保险, 永久产权所有人会为楼盘及其土地进行全额投保。保险费用会每年以物业费的形式均摊到楼盘或土地的每位租赁产权所有人身上。租赁产权所有人需要购买室内物品保险。
住宅改造
永久产权所有人拥有自主改造房屋的极大权利。只需要得到当地政府相关的规划许可就可以对房屋进行改造租赁产权所有人不得对房屋进行任何结构上或外观上的改动。具体改造权利受租约中的规定约束。若希望进行任何非结构性的改动, 则需要提前向永久产权所有人申请并获得其书面同意如希望再进一步了解两者的区别，请看我们分析永久产权与租赁产权之不同的文章 房地产 | 英国永久性产权和租赁性产权之大不同。
三、现行的英国房产法
在现行的英国房产法下, 别墅（House）的租赁产权所有人只能够一次性将租赁期限延长50年。至于公寓（Flat）的租赁产权所有人, 他们可以在没有限次的情况下，在支付了租赁溢价将租赁期限延长90年。然而延长租赁期限时, 租赁产权所有人通常会面临高昂的费用或繁琐的程序。如果剩余的租赁期限少于80年, 租赁产权所有人需要支付额外的合并价值费用 (Marriage Value)。合并价值指的是因租赁期限的延长而产生的价值增值，而这合并价值必须在永久产权所有人与租赁产权所有人之间平摊。因此, 这将大大的提高租赁产权所有人最终所需要支付的租赁溢价。
四、房产法改革后
房屋与公寓的租赁产权所有人在房产法改革后能在零地租的情况下，将租赁期限最多延长990年。
这个改革代表任何租赁产权所有人在选择延长租赁期限后将不再需要支付额外的地租给永久产权所有人, 使他们能够完全拥有自己的房产并省去不必要和不合理的支出。同时, 政府将会取消合并价值的计算并会在网页上设置计算器，帮助租赁产权所有人去了解他们在延长租赁期限或申请成为房产的永久产权所有人时所需的费用并对费用设置上限。这将会大大地增强费用的透明度并且降低所需费用。改革前后的主要区别, 我们摘要列出如下：
别墅的租赁产权所有人公寓的租赁产权所有人改革前在有地租的情况下，一次性将租赁期限延长50年如租赁期限少于80年, 租赁产权所有人需要支付额外的合并价值费用没有限次的情况下支付租赁溢价将租赁期限延长90年如租赁期限少于80年, 租赁产权所有人需要支付额外的合并价值费用改革后在零地租的情况下将租赁期限延长最多990年在延长租赁期限或申请成为房产的永久产权所有人时, 所需支付的费用将会被设置上限合并价值的计算将会被取消在零地租的情况下将租赁期限延长最多990年在延长租赁期限或申请成为房产的永久产权所有人时, 所需支付的费用将会被设置上限合并价值的计算将会被取消以上改革的立法议案将在即将举行的议会会议上提出。我们会在适当的时候再提供此立法议案的更新。
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陈凯彤 实习律师
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