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英国租房市场火热,租客如何防止踩坑?

一、英国火热的租房市场

随着留学生纷纷回到校园以及上班族回归市中心的办公室,英国租房市场行情火热。在伦敦等热点地区不仅一房难求,而且租金也随之飙升。


房地产网站Zoopla称,在截至7月底的12个月内,英国各地的平均租金上涨了5%,这是自2008年其指数开始以来的最大增幅,有中介主管说,有些城市的租金增长高达25%。

有些租客抱怨,现在房子太难租了。为了抢房,有些人甚至都不会去现场看房,而是房子在网上一挂出来就直接预定,还有人为了抢房,直接一次性交半年房租。


然而,租房市场再火热,租客也不能头脑发热,拍拍脑袋就直接交钱。为了最大程度保护自己的合法权益,在租房前,租客务必得了解自身的权利,仔细审视合同并了解英国房东的法律责任,这样才能防止陷入常见的租房骗局。


二、租客有哪些法律权利?


作为租客,法律赋予了您以下权利:

  • 有权住在一个安全的、维修状况良好的房子里

  • 符合租赁协议条款的情况下,有权在租期结束时要求退还押金 (如果你是在2007年之后开始租房,并且签订了有保障的短期租赁协议,那么你的押金也应该在租赁期内受到房东的保护)

  • 你将有权利挑战任何你认为 "过高 "的收费

  • 有权知道你的房东的身份

  • 有权不受干扰地居住在该房产内,房东需征得你同意才能进入房屋 (但需看租房合约中是否有关于房东在必要时可以无需同意进入房产,以及该条款是否合理合法)

  • 有权查看房产的能源性能证书(EPC)

  • 有权受到保护,免受不公平租金和不公平驱逐的影响

  • 如果你有三年以上的定期租约,你有权获得一份书面协议

  • 从2019年6月1日起,根据《租户费用法》,在建立新的租约时不必支付某些费用

三、租房合同的正确阅读方式

在签订合同时,应着重检查以下条款:


1,合同类型

租赁协议是你和房东之间具有法律约束力的合同,规定了租赁类型、租赁期限、租房费用以及双方的权利义务。

租赁协议有多种类型。最常见的是保证短期租赁(Assured shorthold tenancy agreement),主要适用于把物业租给租户,房东不在物业内的房产。在该合同的要求下,房东必须把租客的押金放在政府规定的第三方机构,而且需取得法庭判决书才能强制驱逐租客。

还有一种常见的是Lodger Agreement, 通常适用于租客和房东合住,并共享厨房、浴室和客厅的情景。在此合约下,房东无需执行押金保护计划,而且可以在没有法院驱逐令的情况下,提前四周通知租客搬离。如果租客赖着不走,房东有权在通知期后更换门锁来驱逐租户。

因为保证短期租赁(Assured shorthold tenancy)给予了租客最全面的保护,所以有些不法房东或者中介钻空子,跟租客偷换概念,签订其他类型的合同。

与此同时,合同中可能掺杂一些侵害租客权益的条款,例如在合同中列出房东可以要求租客换房间或者不通知租客就进入租客的房间等。所以在签订合同时,务必仔细审视每一条条款。


2,租期长度

合同里一般应写明租期长度,但不固定租期例外。若是“固定租期(Fixed term)”,租客想提前结束租约但合约中写到禁止提前结束租期的话,即使租客搬出,仍然可以被房东要求支付剩下的租金。


大部分一年以上租期的合同会有一个“中断条款(Break Clause)”,一般是6个月。也就是说在租期的第6个月时你可以中断租约,但租客需要提前通知。根据合同条款,一般需要提前1、2个月书面通知房东或中介。


所以在拟定租房合同时,最好协商一个中断条款。如果租客因为自身原因需要提前退租,可以避免损失几个月的租金。


其次,因为新冠疫情,很多留学生都选择了远程网课。然而他们在新冠疫情前就已经支付了公寓/中介全年或部分的租金。


留学生不来英国,想要拿回部分退款,却遭到公寓/中介的拒绝。公寓/中介拒绝延期租约、拒绝退款甚至拒绝谈判。公寓/中介可能以“要找到转租人”“要被退学或签证取消”“要在某时间之前申请退款”等条件搪塞。


杰昂律师事务所提醒您,在有些情况中,疫情可被视为“不可抗力因素”,因此学生和公寓/中介之间的合同有可能会适用英美法律中的合同落空原则(Frustration of Contract)。


意思是合同成立后,不是由于合同当事人的过失,发生了当事人意想不到的事件,导致无法实现所订立合同的目的,因此合同自动解除,解除合同后各方不再需要履行任何合同中所规定的义务,因此,任何预付的款项都必须退还。


然而合同落空原则十分复杂,要根据具体情况分析。所以遇到该情况,学生最好咨询英国杰昂律师事务所,保护自己的合法权益。


3,账单和租金支付

合同中会列出租客需要支付的账单列表。有时水电煤等账单会作为租金的一部分,有时不包括在内。同样,不同的租约有不同的规定。


最常见的情况是,租客需要自行支付水电煤费、电视和无线网等方面的账单。租户还必须支付市政税(Council tax,但全职学生可以获得豁免),除非他们住在多人居住的房屋(HMO)。

租客一定要了解清楚租金中包不包含bills,缴纳形式是怎样的


4,家具维修和房屋装修


此外,租赁协议还将明确哪些东西房东负责维修,哪些租客负责维修。在某些情况下,房东会很乐意让租户自己进行DIY工作,而在其他情况下,他们更愿意自己动手,或者让他们雇用的出租代理或物业管理公司为他们安排维修。


房东也会明确说明你是否能够重新装修,以及你是否需要得到许可才能对房间进行改造,合同有时会列出关于张贴海报、花园维护和添加自己的家具的条款。


5,转租

转租是租约的一个灰色领域,在你的租赁协议中应该明确规定你是否可以转租。每个房东对他们的租户有不同的规定,那些未经房东允许而非法转租的人,有可能面临罚款和法律诉讼。

如果你对租赁协议的任何条款有不明白的地方,请向租赁中介或房东咨询,让他们澄清条款或者寻求法律咨询。


6,退租通知

租赁合同也会说明,如果租客想终止租约,需要什么时候发出通知。一般合同要求提前1、2个月发送退租通知。除非你的房东同意提前结束租约或者租约中有中断条款,否则你仍有责任支付整个定期租约的租金。


7. 你与室友是按份共有(tenants in common),还是共同共有(joint tenants)?

若是后者,一般你和你的室友会签署在同一份租约中。你和你的室友对你们租的房子承担连带共有责任,也就是说即使你们的私下协议为双方各承担一半的租金和水电等杂费,但出现一方不缴纳的情况时,另一方仍对全部的租金和杂费负责。

前者的话,你们会分别和房东各自签署租约,也只对自己那一部分的租金和杂费负责,与另外的室友是否履行他们的义务无关。


四、房东应该履行哪些义务?

除此之外,为了保护自身权益,在租约开始时,租客还应注意房东是否履行了以下义务:


1,如果群租房,房东是否取得了HMO License?

如果房东把房子群租给3个以上的人,并且组成了一个以上的家庭,大家共享公共设施,那么房东需要取得HMO license。如果房东没有取得HMO license,那么租客有权向法庭要求房东退还12个月的租金。


2,在收到押金的30天内,房东是否按规定存入第三方机构?

如果签的是保证短期租赁合同(Assured shorthold tenancy),房东是否按照政府要求,把租户的押金放在押金保护计划中。

自2007年起,所有的租房押金都需要加入一个Protection Scheme,目前英格拉和威尔士有3家机构,分别是The Deposit Protection Service(DPS)、My Deposits和Tenancy Deposit Scheme(TDS)。

房东将押金放入押金保护计划后,会给租客相对应的一个序列号(Series number)和一份押金存入证明,请确定上面一定是您的名字。

若房东没有按照要求保护租客的押金,最高会面临赔付租客押金数额三倍的罚款


3,房东是否提供了政府要求的文件?

在租约开始时,房东需要向租客提供能源绩效证书(Energy Performance Certificate)、煤气安全证书(Gas Safety Record)和市政厅提供的《租房指南》(How to Rent Guide)等。


五、哪些收费是不合理的?


1,续租时再收一次中介费

以前在英国租房,如果只是签了一年的租房合同,在续租时,中介可能会再次收取一次中介费。这是不合理的,所以英国政府在2017年明确指出,续租或者重新租赁不能再次收取中介费。


2,信用评估和入住费用

2019年的新政策更是规定,中介和房东不得向租客收取信用评估(Referencing)和入住(Check-in)的费用。


3,房屋物品清单(Inventory)的费用

房屋物品清单(Inventory)应该由房东或者中介找第三方公司来做。

第三方机构会检查出租房的情况,拉一份详细的清单。其中包括墙壁、地板、家具、窗户和卫生间等的使用状态,租客搬走时也需要做一份房屋物品清单(Inventory)来对比,防止房东和中介以物品损坏为理由乱收费。

如果中介要你承担Inventory的费用,那么这是不合理的。因为从从2019年6月1日起,这项费用也从房客的头上免掉了,改为房东或者中介支付。


4,收取过高的押金

从2019年6月1日起,年租金5万镑以下,英格兰的房东最多只能收取5周租金作为押金;如果年租金为5万英镑或以上,则为6周。

如果是没有英国担保人的学生,一般会被要求一次性交纳6个月的租金,但需要减掉之前的意向金(holding deposit)。Holding deposit也有要求,根据2019年的法规规定,该费用不能超过一周房租


5,违约金和利息上限

违约金(租赁期间可收取的费用)仅限于更换钥匙或丢失安全装置所产生的合理费用,如果租金逾期14天以上,那么租金的利息上限为英格兰银行基准利率最多上浮3%。

英国租房法律相对保护租客的权利。奈何现在是租房卖方市场,房东和中介相对强势。然而为了最大程度维护自身权益,租客最好了解相关法律或者向经验丰富的律师咨询。

如果您遇到了任何租房纠纷,欢迎联系我们。英国杰昂律师事务所将为您量身打造法律解决方案,最大程度保护您的法律权利。


END


英国杰昂律师事务所(Jackson & Lyon LLP)是由两位具有丰富诉讼经验的英国华人律师创立的精品律师事务所。两位创始合伙人在英国出生长大,兼具了英国的法律思维和对中国社会文化的深刻理解。


英国杰昂律师事务所以为客户提供实用且高效的一站式解决方案而闻名。两位创始合伙人在处理法律疑难杂症方面拥有丰富的经验,曾参与并代理了众多知名案例,胜诉率和庭外和解率名列行业前茅。

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